Năm 2025 đánh dấu giai đoạn phục hồi rõ nét của thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam, với nhu cầu thuê tăng dần và tỷ lệ hấp thụ dương ở nhiều phân khúc. Sang năm 2026, các chuyên gia dự báo thị trường sẽ tiếp tục ấm lên nhờ kinh tế tăng trưởng ổn định, dù nguồn cung mới lớn tạo lợi thế cho khách thuê.
Bài viết dưới đây tổng hợp, phân tích bức và dự báo thị trường cho thuê văn phòng 2026, dựa trên các báo cáo mới nhất từ JLL, Cushman & Wakefield và CBRE.
Bức tranh thị trường văn phòng năm 2025: Phục hồi tích cực nhưng phân hóa
Tại Hà Nội, quý III/2025 ghi nhận hoạt động cho thuê mạnh mẽ. Theo JLL, tỷ lệ trống hạng A giảm xuống 18,2% (giảm 2,7 điểm phần trăm so với quý trước), nhờ hấp thụ ròng khoảng 18.400 m2 trong phân khúc này. Giá thuê hạng A ổn định ở mức 37,1 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,8% so với cùng kỳ năm trước. Hạng B cũng cải thiện tỷ lệ lấp đầy lên 86,7%, với nguồn cung mới từ các tòa nhà như Pearl Tower.
Theo Cushman & Wakefield đánh giá thị trường Hà Nội đang ở giai đoạn có lợi cho người thuê, với tỷ lệ trống tổng thể dự kiến giảm dần về 23-24% trong giai đoạn 2025-2026. Nhu cầu chủ yếu đến từ các lĩnh vực ngân hàng, sản xuất, công nghệ thông tin và logistics.
Tại TP. Hồ Chí Minh, bức tranh có phần trái ngược do nguồn cung mới lớn hơn. Báo cáo từ JLL cho biết, quý III/2025 đón thêm dự án Grade A Saigon Marina IFC (71.600 m2), đẩy tỷ lệ trống hạng A lên 21,1% (tăng 7,6 điểm phần trăm). Tuy nhiên, hấp thụ ròng vẫn dương 11.700 m2 nhờ nhu cầu văn phòng xanh, chất lượng cao. Giá thuê hạng A tăng 1,4% so với quý trước, đạt 60,8 USD/m2/tháng – mức cao nhất trong khu vực.
Cushman & Wakefield dự báo năm 2025 toàn thị trường TP. HCM đón thêm khoảng 165.000 m2 nguồn cung mới, đẩy tỷ lệ trống lên khoảng 24%. Giá thuê hạng A được kỳ vọng tăng nhẹ từ 55,5 USD/m2/tháng năm 2024 lên 58,5 USD năm 2025, trước khi ổn định.
Dự báo thị trường cho thuê văn phòng 2026: Nguồn cung lớn, lợi thế cho khách thuê
Dự báo thị trường cho thuê văn phòng 2026 bước vào giai đoạn cân bằng hơn, với nguồn cung mới tiếp tục dồi dào nhưng nhu cầu thuê dự kiến tăng tốc nhờ kinh tế Việt Nam duy trì tăng trưởng cao.
Tại Hà Nội, nguồn cung hạng A sẽ mở rộng ở các khu vực phi trung tâm như Tây Hồ Tây và phía Tây, cùng các dự án hạng B như Rox Tower (60.000 m2). Cushman & Wakefield dự báo giá thuê tăng 1,5-2,2% trong năm 2026, nhờ triển vọng kinh tế tích cực và hấp thụ ròng ổn định 35.000-40.000 m2/năm.
Tại Hồ Chí Minh dự báo sẽ đón thêm các dự án như Kross Tower (hạng A) và Hong Fu Plaza (hạng B). Tỷ lệ trống dự kiến duy trì 24-26% đến 2029, với giá thuê hạng A ổn định dưới 1%/năm từ 2026. Các chuyên gia nhận định, áp lực cạnh tranh từ nguồn cung mới sẽ khiến các tòa nhà cũ chịu sức ép giảm giá, trong khi văn phòng cao cấp tiếp tục được ưa chuộng.
Xu hướng thuê văn phòng năm 2026
Các báo cáo đồng thuận rằng xu hướng “flight to quality” (hướng tới chất lượng) sẽ tiếp tục chi phối, với doanh nghiệp ưu tiên văn phòng đạt chứng nhận xanh (LEED, EDGE) và hỗ trợ mô hình làm việc hybrid. Không gian linh hoạt (flexible workspace) cũng tăng trưởng mạnh, dự kiến chiếm 5-6% thị phần châu Á – Thái Bình Dương vào 2027.
Nhu cầu từ doanh nghiệp nước ngoài, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ và tài chính, sẽ là động lực chính. Tuy nhiên, thị trường vẫn đối mặt thách thức từ lãi suất và biến động kinh tế toàn cầu.
Tóm tắt nhanh dự báo thị trường cho thuê văn phòng 2026
- Thị trường văn phòng Việt Nam năm 2026 tiếp tục phục hồi
- Nguồn cung lớn tạo lợi thế cho khách thuê
- Hà Nội phục hồi ổn định, TP. HCM chịu áp lực nguồn cung
- Văn phòng xanh, chất lượng cao tiếp tục được ưa chuộng
- Chủ đầu tư cần cạnh tranh bằng chất lượng và dịch vụ
Nhìn chung, dự báo thị trường cho thuê văn phòng 2026 được đánh giá là năm của sự phục hồi bền vững cho thị trường văn phòng cho thuê Việt Nam. Với nguồn cung dồi dào, khách thuê sẽ có nhiều lựa chọn hơn, nhưng các chủ đầu tư sở hữu tòa nhà chất lượng cao sẽ tiếp tục chiếm ưu thế. Các doanh nghiệp cần theo dõi sát sao để tận dụng cơ hội đàm phán hợp đồng thuê thuận lợi trong giai đoạn chuyển tiếp này.
