Sau giai đoạn phục hồi và tăng trưởng rõ nét trong năm 2025, thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội đang bước vào năm 2026 với nhiều chuyển biến quan trọng. Đánh giá thị trường cho thuê văn phòng 2026, các chuyên gia dự báo tiếp tục nghiêng về phía khách thuê, khi nguồn cung mới gia tăng nhanh hơn tốc độ hấp thụ, trong khi doanh nghiệp ngày càng thận trọng và chọn lọc trong quyết định thuê. Tuy nhiên, giai đoạn này cũng đánh dấu sự chuyển dịch quan trọng từ cạnh tranh về giá sang cạnh tranh về chất lượng, dịch vụ và trải nghiệm người dùng.
Để làm rõ hơn bức tranh toàn cảnh thị trường văn phòng năm 2026, dưới đây là những phân tích và nhận định tổng hợp dựa trên góc nhìn thị trường của các chuyên gia, phản ánh xu hướng nguồn cung, nhu cầu thuê cũng như bài toán cạnh tranh của các chủ đầu tư trong giai đoạn tới.
Ẩn
Đánh giá thị trường cho thuê văn phòng 2026 về xu hướng chung
Bước sang năm 2026, thị trường văn phòng Hà Nội được kỳ vọng sẽ duy trì trạng thái ổn định nhưng cạnh tranh cao. Đà phục hồi từ nửa cuối năm 2024 đã tạo nền tảng tích cực, giúp nhiều doanh nghiệp tự tin hơn trong việc mở rộng, tái cơ cấu hoặc di dời văn phòng sang các tòa nhà chất lượng cao hơn trong giai đoạn 2025–2026.
Nguồn cầu vẫn hiện hữu, tuy nhiên sẽ không tăng trưởng nóng mà mang tính chọn lọc và chiến lược hơn. Doanh nghiệp thuê văn phòng ngày càng thận trọng trong quyết định thuê, tập trung vào hiệu quả sử dụng diện tích, chi phí dài hạn và giá trị gia tăng mà tòa nhà mang lại cho nhân sự.
Trong khi đó, nguồn cung mới, đặc biệt là các dự án hạng A và B+ tại khu vực Ba Đình, Cầu Giấy, Tây Hồ Tây và phía Tây Hà Nội tiếp tục gia nhập thị trường, tạo ra áp lực cạnh tranh rõ rệt giữa các chủ nhà.
Đánh giá thị trường cho thuê văn phòng 2026: Nguồn cung có gì đáng chú ý?
Nguồn cung là yếu tố tác động mạnh nhất đến thị trường cho thuê văn phòng năm 2026. Giai đoạn này chứng kiến làn sóng hoàn thiện và đưa vào vận hành của nhiều dự án văn phòng quy mô lớn, được đầu tư bài bản cả về thiết kế, công nghệ vận hành và tiêu chuẩn xanh.
Điểm đáng chú ý là nguồn cung mới không chỉ tập trung ở khu vực CBD truyền thống mà mở rộng mạnh sang các khu hành chính – văn phòng mới. Các tòa nhà mới cũng được quy hoạch với mặt bằng sàn lớn, linh hoạt chia cắt, phù hợp với cả doanh nghiệp quy mô vừa và lớn.
Tỷ lệ diện tích trống toàn thị trường có thể duy trì ở mức tương đối cao trong ngắn hạn, do tốc độ gia tăng nguồn cung nhanh hơn tốc độ hấp thụ. Điều này tạo ra một môi trường thuê thuận lợi cho khách hàng, đồng thời buộc các chủ đầu tư phải chủ động hơn trong chiến lược giá và chính sách cho thuê.
Nhu cầu thuê văn phòng của doanh nghiệp năm 2026 có gì khác so với giai đoạn trước?
So với những năm trước, nhu cầu thuê văn phòng trong năm 2026 cho thấy sự thay đổi rõ rệt cả về tư duy lựa chọn lẫn tiêu chí đánh giá. Thay vì ưu tiên tuyệt đối vị trí trung tâm, khách thuê hiện nay quan tâm nhiều hơn đến khả năng kết nối giao thông, thời gian di chuyển của nhân sự.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng đánh giá cao các khu vực có hạ tầng đồng bộ, bãi đỗ xe rộng, tiện ích ngoại khu phong phú. Chính vì vậy, khách hàng sẽ sẵn sàng mở rộng phạm vi tìm kiếm sang 2 – 3 khu vực khác nhau để so sánh và đàm phán điều kiện thuê tốt nhất.
Ngoài ra, xu hướng tối ưu diện tích thuê vẫn tiếp diễn. Nhiều doanh nghiệp lựa chọn văn phòng hiệu quả hơn về công năng, thay vì mở rộng diện tích thuần túy như giai đoạn trước đại dịch.
Theo các phân tích thị trường từ Savills Việt Nam, giai đoạn 2025 – 2026 là thời kỳ tái cân bằng, buộc cả khách thuê và chủ nhà phải điều chỉnh chiến lược để thích nghi với bối cảnh mới.
Những nhóm ngành nào sẽ dẫn dắt nhu cầu thuê văn phòng trong năm 2026?
Trong năm 2026, thị trường được dự báo tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê ổn định từ các nhóm ngành. Trong đó, công nghệ thông tin, chuyển đổi số, AI và dữ liệu vẫn là nhóm dẫn đầu về diện tích thuê lớn, yêu cầu cao về hạ tầng kỹ thuật.
Các lĩnh vực sản xuất, logistics, thương mại quốc tế vẫn có nhu cầu thuê văn phòng đại diện, trụ sở điều hành gia tăng song song với hoạt động mở rộng nhà máy. Các ngành tư vấn tài chính, luật, giáo dục, đào tạo và phân phối cũng chiếm tỷ trọng lớn về số lượng giao dịch, đặc biệt tại phân khúc hạng B và B+.
Sự đa dạng ngành nghề giúp thị trường văn phòng năm 2026 duy trì tính thanh khoản, dù cạnh tranh giữa các tòa nhà ngày càng gay gắt.
Đánh giá thị trường cho thuê văn phòng 2026 nghiêng về phía khách thuê hay chủ nhà?
Với bức tranh nguồn cung dồi dào và nhiều lựa chọn như hiện nay, có thể khẳng định thị trường năm 2026 vẫn tiếp tục là thị trường của khách thuê.
Các chuyên gia nhận định, trong giai đoạn 2026, các khách thuê sẽ có nhiều lựa chọn và nhiều phương án thay thế. Đồng thời cũng có nhiều lợi thế trong đàm phán giá, thời gian miễn tiền thuê, hỗ trợ fit-out hay dễ dàng nâng cấp chất lượng văn phòng mà không làm tăng quá nhiều chi phí thuê.
Trong khi đó, các chủ nhà buộc phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận trong ngắn hạn để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy và dòng tiền ổn định.
Để thích ứng với bối cảnh mới, các chủ đầu tư văn phòng cần chuyển từ tư duy “cho thuê mặt bằng” sang “cung cấp giải pháp không gian làm việc”.
Trong đó, chứng chỉ xanh và vận hành bền vững không còn là lợi thế cạnh tranh mà gần như trở thành tiêu chuẩn bắt buộc. Những dịch vụ và tiện ích nội khu ngày càng đa dạng từ khu ăn uống, phòng gym, không gian xanh, khu sinh hoạt chung cho nhân viên.
Ngoài ra những chính sách thuê linh hoạt như hỗ trợ chi phí hoàn thiện nội thất, chia nhỏ diện tích, thời hạn thuê đa dạng cũng được đưa ra để kích cầu. Các chủ đầu tư cũng nên cân nhắc tới việc hợp tác với đơn vị vận hành coworking, văn phòng dịch vụ để gia tăng tiện ích và tính linh hoạt cho khách thuê.
Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng rõ nét, những tòa nhà biết đặt mình vào vị trí của khách thuê sẽ là những dự án có khả năng duy trì tỷ lệ lấp đầy tốt và giá trị bền vững trong dài hạn.
Tóm tắt nhanh đánh giá thị trường cho thuê văn phòng 2026
- Thị trường năm 2026 vẫn là thị trường của khách thuê
- Nguồn cung văn phòng tiếp tục gia tăng, đặc biệt ngoài CBD
- Doanh nghiệp thuê văn phòng ngày càng chọn lọc và chiến lược
- Chủ đầu tư cạnh tranh bằng chất lượng, dịch vụ và ưu đãi
- Văn phòng xanh và không gian linh hoạt trở thành tiêu chuẩn mới
Thị trường cho thuê văn phòng năm 2026 được dự báo duy trì trạng thái ổn định nhưng cạnh tranh cao. Đây là giai đoạn khách thuê có nhiều lợi thế để nâng cấp không gian làm việc với chi phí hợp lý, đồng thời là thời điểm buộc các chủ đầu tư phải đổi mới mô hình vận hành để thích ứng với xu hướng mới.
